住宅ローンを払わずに、マイホームに住む方法なんてあるの？
こんにちは！
サラリーマン不動産投資家のやよいあや（@aya_investor）です！
今回は、「住宅ローンを払わずに、マイホームに住む方法」を書いてみたいと思います。
そんな方法あるの？
そう思われるかもしれませんが、実はけっこうあります。
【1】賃貸併用住宅に住む。
【2】激安戸建を現金で買う。
【3】アパートを改築する。
【4】庭の広い中古戸建を買う。
【住宅ローンを払わない方法その1】賃貸併用住宅に住む。
まず、いちばんよく知られている方法に
「賃貸併用住宅」に住む。
というのがあります。
「賃貸併用住宅」とは
マイホームとアパートがドッキングした家です。
なぜ、わざわざドッキングした家を建てるのでしょうか？
それは、この「賃貸併用住宅」は
アパート部分があるにも関わらず、
「住宅ローン」を使って買うことができるのです！
アパートを買う場合、金利は2%以上することが多いです。
すごくお金持ちだったりすると、1%以下でお金を借りることができますが
普通のサラリーマンなどは難しいです。
私なんて、今度買うアパートの金利は3.9%です…。
ですが、住宅ローンは今0.5%。
かなり低いです。
「賃貸併用物件」は「住宅ローン」を使って買えるのが
すごくメリットがあるのです。
でも、そうだとすると、
自分の住む部屋を３DKで確保して、
それ以外の３DKを10部屋作って、
1億円くらいのアパートを作り、
それを住宅ローンを使って買えるのでは？
なんて思いますよね？
でも、それはできないのです。
「賃貸併用物件」は、
マイホーム部分が、賃貸部分の半分以上ないと
いけないというルールがあります。
なので、自分の家の平米数が80平米だとしたら
賃貸部分は例えば、79平米など、小さくしないといけないのです。
なので、間取りの取り方にいろいろと制約があります。
また、住宅ローンを使う場合も、
アパート部分がくっついているからということで
頭金を求められるケースもあるようです。
賃貸併用物件は以下の方法で入手できます。
（１）自分で土地を探して建てる
（２）もともと賃貸併用で建てられた中古物件を買う
もちろん、（２）のほうがお得です。
（２）については、「賃貸併用住宅」ばかりを扱ったサイトなどもあります。
私はこのサイトを見るのが大好きで、
よく眺めているのですが、きれいな物件を扱っているからか
ちょっと高めです。
不動産投資専門の
楽待
健美家
にも賃貸併用住宅のリンクがあります。
（店舗と併用している住宅も混ざっていますが…。）
見ていると、楽しくなってきますね！
【住宅ローンを払わない方法その2】激安戸建を現金で買う。
これは、私が前のブログに書いていますが、
安い中古戸建を探して、現金で買う方法です。
300万円も出せば、かなりいい感じの家を買うことができます。
現金で買うので、もちろんローンはありません。
ただ、便利なところにはこんな安い物件はなく、
場所がかなり不便になってしまう可能性が高いので
そこだデメリットです。
【住宅ローンを払わない方法その3】アパートを改築する。
先ほど説明した「賃貸併用物件」というのは、
もともとそれを想定して建てているので
めったに市場に出てきません。
自分の理想の場所で、賃貸併用で…となると、
建ててしまったほうが早いほど品薄です。
ただ、木造のアパートは、
けっこう身近にごろごろしています。
先ほども書いた通り、
「賃貸併用物件」として住宅ローンで買うためには
半分以上が「自分の家」で、残りが「賃貸部分」でなくてはなりません。
なので、木造２階建て、１K×8部屋…といったアパートを購入し
アパートの２階部分を改築し、全部一つの間取りにしていまい、
そこをマイホームにするという手もあります。
アパートを
一階が賃貸、二階がマイホーム…の
「賃貸併用住住宅」に改造する！というやり方です。
そうすれば、
比較的好みの場所で
賃貸併用住宅に住むことができます！
実は、私もこの手を使おうとして、実際に不動産会社さんに
相談したことがあります。
「確実にアパートの一部をマイホームに改築することが証明できるなら、住宅ローンが出ると思う」
と言われました。
残念ながら自分で試していないので、
もし興味がある方は試してみていただきたいです！！
【住宅ローンを払わない方法その4】庭の広い中古戸建を買う。
庭の広い中古戸建？ でも中古戸建買うだけなら住宅ローン払うよね？
そう思いますよね？
でも、ちょっとやり方があるのです。
まず、自分が住みたい地域の
広い庭を持つ中古の戸建を住宅ローンで買います。
そして、その広い庭をつぶして、そこにアパートを建てます。
土地はマイホームと一緒に買っているので、
とても低い金利で借りられています。
アパートを建てるお金はかかりますが、
普通に土地を買ってアパートを建てるよりも
安くアパートを建てることができます。
具体例を申しますと…
240平米の土地を持つ、中古戸建を4000万円で購入するとします。
庭の広さは120平米とします。
4000万円を35年ローンで金利0.5%で買うと
毎月103,834円払うことになります。
で、その後、
120平米の土地にアパートを建てます。
土地には「建ぺい率」と「容積率」というものがありまして、
%が高ければ高いほど、大きな家を建てることができるのですが、
仮に
建ぺい率…60%
容積率…200%
だとすると、
120平米だと一階の面積72平米で
3階建で2階と3階が84平米ずつのアパートが
建てられます。
そうすると、24平米から28平米の部屋を
大体1フロアに３部屋くらい作ることができます。
仮に、1部屋3.5万円で貸すとします。
そうすると毎月31.5万円の収益です。
仮にこのアパートを3600万円で建てたとすると
35年ローンで金利2%として
毎月119,254円払うことになります。
先ほどの住宅ローン103,834円と
アパートローン119,254円を合わせて、
223,088円
毎月31.5万円アパートが稼いでくれると、
91,912円のプラスとなります。
とはいえ、この方法は、
賃貸ニーズのある土地で、
しかも建ぺい率や容積率がかなり高い%で
アパートを建てられるくらいの広い庭のある戸建を探す
ことになるので、かなり難しいです。
ですが、実際にこれを行って、収益を得てらっしゃった方が
いらっしゃいました。
なので、きちんと調べて購入すれば、実現できると思います。
いかがでしたか？
「意外と住宅ローンを払わないで済む方法はあるものだな」
と思いませんでしたか？
「住宅ローンは必ず自分で払うもの」
という考えを捨てて、
何か、工夫できないか？
と考えてながら情報収集すると
意外といろんなアイディアに出会えたり、
新しいやり方をひらめいたりするものです。
ここに書いたやり方は、
もし実現させる場合、
かなり調べたり相談したりしながら
進めることになります。
困難もあるかもしれませんが、
なかなか楽しいと思いますので、
「マイホームが欲しいけど、住宅ローン払いたくない！」
という方は、ぜひ試していただきたいです！
※この中の説明は、ちょっとわかりやすくするために
説明を端折っている部分があります。
また、実際に家を建てる場合は、
土地がどのように道に接しているかなど
他にも気にすべき点はありますので、
実際に進める場合は、いろいろと調べながら進めてください。
