こんにちは！
サラリーマン不動産投資家のやよいあや（@aya_investor）です！
今回は、東京都の激安戸建について切り込んで行こうと思います！
◆東京で駅徒歩２分230万円は本当か？
先日、Twitterに「都内・駅徒歩2分の230万円戸建」についてツイートしたところ、
非常に反響をいただきました。
今日は東京、駅徒歩2分、230万円戸建でリフォームの打ち合わせをした！
まず部屋が壮絶すぎた！
水道工事屋さんからは「最近この辺は家が余ってるから、この家直しても借り手いないと思うよ」
と言われたが、
ここで借り手をつけて自分に自信をつける！
いろいろ学んだこと実践して挑むぞ！！ pic.twitter.com/xOw4ypMRGg— やよいあや@不動産年収360万円＋会社員年収850万円)‼️２児子育て中‼️ (@aya_investor) 2018年9月14日
「都内・駅近で230万円！」というのが驚きだったのでしょう。
では、ここで、「都内・駅徒歩2分の戸建」がこんなに安いのか？
について、書きたいと思います。
◆なぜこんなに安いのか？
安いのにはもちろん理由があります。
写真を見てもらえればわかりますが、
ものすごく物件はボロいです。
まあ、まずはこれが理由です。
が、さすがにここは都内なので、
それだけでは230万円にはなりません。
激安になるには、加えていくつかの理由があります。
順に説明していきます。
※けっこうどぎつい写真が続きますので、食事中の方などご注意ください！
【1】超ボロい
【2】擁壁（ようへき）の上に建っている
【3】汲取りトイレである
【4】セットバックが必要
【5】東京・駅近でもかなり田舎
【6】土地と建物が狭い
【7】図面や補償がない
【激安なワケその1】超ボロい
はい、見てのとおりです。
▲外壁のペンキは剥げまくり
▲部屋の中も床が一部ぶよぶよ
▲キッチンは火事に合ったかのように黒い
▲部屋の壁もはげたり崩れたり
▲ふすまは破れかぶれ
▲もちろんシロアリ被害も…
まあなので安かったんですね。
まあわかりますよね。
ですが、私は実はこれよりもはるかにひどい物件を何件か見ていますので
この物件については「そこまでひどくないな！」と思いました！
なぜなら
●窓が全部綺麗なアルミサッシ
●全部屋に屋根があり雨漏りがない
だったのです。
それに上記欠点も
▲外壁のペンキは剥げまくり
→でも剥げてるだけで壁は崩壊はしてません。
▲部屋の中も床が一部ぶよぶよ
→でも、床はフローリング化する予定なので、どうせはがして補強します。
▲キッチンは火事に合ったかのように黒い
→火事ではなく油汚れがこびりついてるので、落とせます。
▲部屋の壁もはげたり崩れたり
→まずいところはベニヤ板で補強して、壁紙を貼るか塗装をすれば何とかなる。
▲ふすまは破れかぶれ
→部屋の仕切り戸のみは新規。押入れのふすまは失くして、部屋とつなげてフローリング化。
ってしてしまえば、何とかなるかな…と思っております。
なので、いったんやってみることにしました。
耐震部分には不安はありますが、ちょっとその点については、リフォーム会社さんと相談しつつ対策していきます。
シロアリについてはちゃんと業者さんに頼んで駆除して
リフォーム会社さんに補強してもらえば問題ないですしね…！
（もちろんお金はかかりますが…！）
【激安なワケその2】擁壁（ようへき）の上に建っている
擁壁（ようへき）というのは、土台みたいな感じのもので
写真で言うとこんな感じです。
坂道が多い地域にあるんですが、
この土台の上に建っています。
これだとなぜ安くなるかというと、
もし、今の家を壊して次に家を建てるときに
土台も作り直さないと行けなかったりするからです。
その分お金がかかります。
（やったことないですが100万円はかかりそうです。）
その他、水道管、下水管、そのあたりをいじる際にも、
場合によっては擁壁を壊す必要があったりするので、いろいろ大変です。
なので、擁壁の上にある不動産は価格が落ちます。
【激安なワケその3】汲取りトイレである
都内・駅徒歩2分なのに汲取りなんですよね…ここ。
汲取は、賃貸に出すならほぼ100％水洗化しないとだめです。
そして、その費用は物件の状況で未知数です。
水洗化には
「浄化槽」と「下水道」の方法があります。
どちらも50～100万円以上かかることがざらなので
購入を避ける人が多いです。
なので物件価格が安くなります。
この物件は目の前に「下水道」が通っていましたので、
「下水道」化することにしました。
自治体によっては水洗化には補助金が出ます。
が、残念ながらこの物件は対象外でした。
自腹で行きます…。
【激安なワケその4】セットバックが必要
この物件の前面道路は非常に狭く、４ｍ以下です。
前面道路が４ｍ以下の場合は、「再建築不可物件」となります。
「再建築不可」とはこの建物を壊すと、次に建物を立ててはいけない土地のことです。
なので、この物件の場合は、前面道路の幅を確保するために
次に家を建てる場合は、道路の幅を増やすために、建物を後ろに下げて建てるのです。
これを「セットバック」といいます。
セットバックの詳しい説明はこちら
https://allabout.co.jp/gm/gc/387369/
自分の持っている土地の一部を道路にしなくてはならない。
ただでさえ狭い土地がもっと狭くなる。
ということで、「セットバック」が必要な物件は物件価格が安くなります。
そして、この物件は、前にも書きましたが擁壁があります。
セットバックするということは擁壁も作り直しです。
ですので、より値段が下がります。
【激安なワケその5】東京・駅近でもかなり田舎
駅から２分なのは事実ですが、東京の中心、山手線の駅に出るのに５０分かかります。
そして、駅前も特に発展はしていません。
駅前が発展していれば、もちろん話は変わります。
なので安くなります。
【激安なワケその6】土地と建物が狭い
ここは、土地が65平米、建物が平屋で32平米程度しかありません。
32平米は、6帖の和室、4帖半の和室、4畳半のキッチン
…くらいな感じです。
戸建としては最強に狭いです。
なので安いのです。
【激安なワケその7】図面や補償がない
新築などを買うと、例えば
「新築補償」「建築図面」などがあります。
中古で買っても「建築図面」はあることが多いし、
「瑕疵担保責任」と言って
買ってから2年くらいで、シロアリ被害などが発覚した場合、
それを売主が補償する…などのルールがあります。
ですがこういった激安ボロ物件にはそういった保証は一切ありません。
（あることもありますが、たいていないです。ないうえでの価格設定なのです。）
部屋の間取り図さえないこともあります。
今回の物件も、図面系はありませんでした。
手書きの間取り図だけありました。
補償は当然ありません。
なので安かったのです。
まあ、でもここまでボロくても
東京・駅徒歩2分なら、「買いたい」って思うかたもいますよね？
読んでいる方でも「買ってみたいな」と思ったかたいませんか？
こういった物件を手に入れるには、以下の2つが大事です。
都内激安物件の入手方法
激安物件の入手方法は、前の日記にも少し書きました。
ですが、都内・駅近230万円のレベルだと以下のようになります。
【1】クローズドの情報を得る
【2】すぐ買う
【都内激安物件の入手方法その1】クローズドの情報を得る
やはり、こういう物件情報は、いろんな人が見られるインターネット上にはないことが多いです。
会員制サイトやメルマガなどに載ります。
以前日記で「マイホームを安く買う方法」を書きましたが
その中で、不動産投資サイトから問い合わせをする方法を書きました。
不動産業者に問い合わせを行うと、そのままその業者のメールマガジンが飛ぶようになることがあります。
その情報から物件情報を入手する…という手があります。
この物件は、そうやって問い合わせたうちの
日本全国の激安戸建などの物件情報を流している不動産会社のメルマガから物件を買いました。
この不動産会社の場合は、激安戸建の情報を得るために、年間20万円くらいで、会員登録しなくてはなりません。
そのくらいは身銭を切る必要があったりします。
不動産でまず物件が売りに出るとき、
どのように情報が出るかをご存知ですか？
（1）物件を売りたいという情報が不動産業者Ａに入ります。
（2）不動産業者Ａは、まず、自分の知り合いの業者１～５くらいに情報を送ります。
（3）そこで買い手がつかない場合、何度も取引してやりやすかった不動産投資家１～５くらいに情報を流します。
（4）そこでもダメだったら、メルマガなどに流します。
（5）そこでもダメだったら、自社ＨＰや不動産投資サイトに情報をＵＰします。
※（3）～（5）の工程で、不動産業者専用サイト「レインズ」にも上がるかもです。
という感じです。
（1）～（4）まではクローズドなのです。
上流にいればいるほど、情報が入手しやすいのです。
で、私は（4）の工程で入手しているのです。
世に出る直前の段階です。なのでかなり遅いです。
そうだったとしても、インターネット上で全公開されるよりは
競争者が少なく、230万円で買うことが可能だったのです。
【都内激安物件の入手方法その2】すぐ買う
いい物件が出たとき、ぼーっとするとすぐに売れます。
なので、早い決断を求められます。
基本的に、競争者が多い場合は、即見に行って、即買付を入れるのが鉄則です。
私の場合ですが、この物件のついてのメルマガを見て、
詳細資料を即取り寄せました。
なのに、2日くらい寝かしました…。
3日後問い合わせると、不動産会社に
「他の人から買付は来ているが、その人は指値（値引き交渉）をしているので、230万円なら買える」
と言われました。
まだ競争者がそこまでいなかったのと、たぶん資料の写真がめちゃボロで汲取りだったので
値引き交渉をしたのでしょう。
そこが私にはチャンスでした。
私はその場で、その物件の実物を見ずに、
即230万円で買付を入れました。
「見ないで買うとか正気の沙汰ではない」
と思われますよね？
でも、不動産の価値は賃貸に出す以外にもあるのです。
それは、「不動産担保にする」ということです。
「不動産担保」とは？
みなさん、お金を借りたことはありますか？
お金を借りる方法のひとつに
持っている「不動産」を担保に借りる方法があります。
そして、不動産系のローンを出してくれる会社の中には
「不動産担保」が必須の会社もあるのです。
この物件は、腐っても都内。
土地の価値が600万円以上ありました。
不動産担保にできるのは、ローン会社によって違いますが、
東京、神奈川、埼玉、千葉、大阪、京都、兵庫、福岡
などの物件は担保にできる可能性が高いです。
※上記でも、ど田舎すぎるとだめな場合もあります。
なので私は
資料の写真だと相当なボロ物件だけど、もしもの時は担保にするぞ！
と思い、実物を見ずに230万円で買付を入れました。
「ノールックパス」ならぬ、「ノールック買付」です。
※マネしないほうがいいです。
こうして、無事に230万円で都内・駅徒歩2分の戸建を入手したわけです。
まだリフォーム前ですが、さっそく、不動産担保として、ほかの物件の購入にも役立っています。
いかがでしたか？
なぜ東京・駅近戸建が230万円なのか、わかっていただけたと思います。
わかってみたら、「なーんだ…」という感じでしたでしょうか…？
今回の物件は、私が不動産事業の経験値を上げたいと思い、あえて危険な感じのする難易度の高い物件を購入しました。
これを再生できたら、すごく知識が身につくし、自信になると思ったからです。
実際、この物件を通じて、不動産担保や、信金・地銀さんとのやりとり、汲取りの水洗化など、今まで体験したことのないことを体験しています。
今後、リフォームでまた新しい体験をしていくことでしょう。
ハラハラもしますが、ワクワクもします！
ちなみに、神奈川や埼玉、千葉などであれば、これよりもはるかにきれいで
めちゃ住みやすそうな家が、250万円とか300万円くらいで売られています。
例えば、これは神奈川で250万円の戸建ですが、超綺麗でした。
（この物件は購入していません…！）
それはクローズドでしたが、普通にアットホームで探した物件でもかなり綺麗で安いものを見つけています。
アットホーム
https://www.athome.co.jp/
なので、いろいろ探していってもらえたらと思います。
この物件のリフォームについては、今後のブログで上げていきたいです。
他にもおもしろいことがありましたら、随時上げていけたらと思います！
※写真はあまりにも激しいですが、リフォーム会社さんと相談しつつ必要な修繕をしてく予定です。
