不動産投資は儲かるのか？　私の収益物件大公開！

不動産投資って本当に儲かるの？

こんにちは！
サラリーマン不動産投資家のやよいあや（@aya_investor）です！

今回は、
不動産投資は本当に儲かるのか？
…について書いてみようと思います。

不動産投資は、儲かります。

現在、私は会社員の収入以外に、毎月30万円の手取り収入があります。

この30万円は「不動産投資」から得ています。

「不動産投資」とは、
自分の住居以外に、不動産を買って、家賃収入を得ることです。
「投資」と言っていますが、ほぼ「事業」だと思います。

私の30万円の内訳を申しますと、

…という感じです。
ちょっと詳しく見てみましょう。

【1】三重県の12部屋のアパート

三重県の12部屋のアパートは以下のような物件です。

読んでいただいてわかると思いますが、
上記はローンを組んでいますので、実質私は
300万円しか使っていません。
ですが、毎月23万円を得る仕組みができています。
物件が3000万円で売れれば、家賃はすべてプラスですし、
仮に売れなくても一切家賃に手を付けなければ、10年ちょっとで3000万円稼げます。
300万円の投資回収は1年ちょっとで終わります。

この物件の場合、現金で買っていますので
475万円使って、毎月6万円の仕組みを作りました。
これも7年くらいこのまま行ければ、家賃だけで投資した475万円の回収ができます。

この物件は、今度売る予定ですが、
131万円で毎月2万入る仕組みを買ったと思えば、
かなり高収益であることがわかると思います。
しかもこの物件はかなり安く買いましたので、
売却額は180万円になる予定です。
家賃収入含めてすごくプラスです。

私がかけた額は

三重の300万円
大阪の475万円
静岡の131万円
の合計906万円

この金額で毎月30万円の収入を得ているわけです。

しかも、一応
906万円は、不動産を売却すれば、これよりもちょっと安い額になるかもですが
戻ってくる見込みがあります。
（立地や市況では戻ってこない場合もあります…！）

なので、不動産投資は儲かると私は考えています。

不動産投資には何のリスクもないのか？

不動産投資は、リスクがありまくりです。

（１）台風等の修繕のリスク

これは、火災保険に入っていればかなりまかなえますが…
でも、経年劣化で壊れた場合は出ないこともあります。
私の三重の物件も、実は大規模修繕で500万円ほど使っています…。
このリスクは不動産をやる上で避けて通れません。

（２）貸借人が退去するリスク

これも、多く発生します。
貸借人が決まらなかったり、決まってもすぐ退去するなどしてしまうこともあります。
長く空室が続くと、収入にダメージを与えます。
入居のためにリフォームを多くしたりなど、お金もかかります。

（３）ローンで借りている場合、金利が上昇するリスク

変動金利でお金を借りている場合、金利上昇のリスクがあります。
とはいえここ数年はずっと低いままなので、どうなるかはわかりません。
お金を借りているとそのリスクも背負うことになります。

では、不動産投資で手堅い方法はあるのか？

不動産投資で手堅い方法

私が不動産投資で手堅いなと思う方法は
ズバリ

「激安の戸建を買って貸す」

方法です。

250万円程度の戸建を現金で買い、100万円でリフォームし、
6万円とかで貸せるのがいちばん手堅いです。

戸建は、買う際にあまりにもリフォームが必要なものは除外します。

アパートだと築40年を超えたりするとかなり高額のリフォームが必要ですが
戸建は意外とリフォーム金額をおさえることができます。

また、戸建は、貸借人が付きやすいことが多いです。
アパートと戸建が同じ価格で借りれるなら、戸建を選ぶ人が多いからです。

特に、子どもがいて、アパートだと苦情が出やすい。
ペットを飼っていてアパートだと飼うのが難しい。
などの方は、戸建を選びます。

借金のリスクがなく
貸借人もつきやすく
確実に稼げる

ということで、最近この投資方法を選ぶ方も多いです。

戸建投資のデメリットは何か？

戸建投資のデメリットは、ずばり
拡大に時間がかかることです。

激安戸建であっても、
それなりにリフォーム額をおさえられる物件を買う場合
かなり安くて250万円。購入時の諸費用に50万円かかるとして、
これにリフォームを100万円かけます。
そうすると１戸買うのに、合わせて400万円ほどかかります。
これを6万円で貸せたとしても、戸数を増やして月収30万円にするのに、
5戸の戸建が必要なので、400万円×5戸で2000万円かかります。
これだけのお金を一気に不動産投資に回すのは難しいので、
普通に貯めていきながら購入すると多分10年とかかかります。

まあでも、借金無しで2000万円で毎月30万円ゲットできるなら、
それもありかもしれません。

不動産投資は早く始めるほど良い。

不動産投資は早く始めるほどいいです。
なぜかというと、
１戸目を買って家賃が入ると、いきなり月収に＋６万円がプラスされます。
そうすると、その６万円を貯めることができます。
現業がカツカツでも６万円を手つかずに貯めれば、５年で３６０万円たまります。
そうすると、５年後にはもう一戸物件が買えるのです。

早めに買えば買うほど、お金を貯金しやすくなります。
なので早めに始めたほうがいいです！

不動産投資は本当におかねがかかる

ただ、読み進まれた皆さんも感じていると思いますが
「不動産投資」ってとてもお金がかかります。

普通に購入金額が500万円とか200万円とかですし、
リフォームだってすぐに100万円とかかかります。

退去時のリフォームなどでさえ、
すぐに20万円とか飛んでいきます。

なので、もし「時間があるけどお金がない方」は
アフィリエイトなど、「最初に時間がかかって、初期費用があまりかからないもの」で
貯金をすることをお勧めします。
せどりなども、初期投資は少し必要ですが、
不動産に比べると全然安いです。

私は、「お金があるけど時間がない」人間だったので
不動産投資を選びましたが、
お金を稼ぐ方法はたくさんあると思います！

好みのものを選ぶのがいいかなと思います！

ちなみに…

私は、大家レベルを上げたいので、
今も不動産を買い続けています。
（2018年中だけですでに３回不動産を購入しています。）

しかし…、買った不動産はまだ再生の途中で、
収入には結び付けられていません！

目指すは、副業だけで
手取り収入月収100万円！
と思って頑張っています！

この記事が皆様にとって参考になりましたら嬉しいです。