不動産を使って所得税をゼロ円にする方法！

こんにちは！
サラリーマン不動産投資家のやよいあや（@aya_investor）です！

今回は、所得税に切り込んでいきたいと思います！

不動産で所得税がゼロ円になる？

どういうこと？

皆さんそう思われると思います。

ですが、私は2015年から2017年までの3年間
所得税を払っておりません…！

どうして払わないで済んでいるか？

…についてここに書こうと思います。

大前提の話

私の収入について

私は、会社員をしつつ、個人で不動産事業をやっています。
不動産事業を会社化（法人化）はしていません。

会社員収入と不動産収入は合算されて
税金がかけられます。

ここがかなりポイントです。

なぜかというと
会社員収入は「経費」にできるものがほぼなく、
（例えば個人事業主がよくやる）
「『経費』を増やして、税金を減らす」
といったことがほぼできません。
（※一応できるんだけどすごく大変です。）

でも、不動産事業では、さまざまなものが「経費」にできます。

「不動産を探しに行った際の交通費」とか
「不動産関連の本」とか
「不動産関連の税金」とか
「不動産のセミナー代」とか
「買った不動産のローンの利息」とか
いろんなものが「経費」にできるのです！
すごくないですか？
「経費」になると、その金額には「所得税」がかからないんですよ！

特にすごいのが
不動産を買う際に払った建物の代金を
毎年一部経費にできる「減価償却費」！！
この「減価償却費」は、
実際のお金は使っていないのに、
経費として計上できるというもので、
この金額が大きければ大きいほど、
お金は手元にあるのに税金を払わなくて済みます！
すんごいものです。

※「減価償却費」は、建物の種類や築年数で計上方法が変わります。
また、個人で買ったか会社（法人）で買ったかでも、計上方法を変わります。
結構複雑なしくみなので、詳細はここには書きません。

所得税の仕組み

みなさん、所得税の仕組みをご存知ですか？
会社員だと、なんだかわかっていない方も多いと思います。

私も「不動産事業」をするまでは、全然意識しておりませんでした。

すごくざっくりと説明します。

まず

「収入」

があります。

「収入」はふつうに「年収○万円！」とかいうときの金額です。
税金や経費なども引かれていないものです。

そこから

「経費」

などを引いたものが「所得」です。

そして、この

「所得」

から、国が決めたいろいろな

「控除」

を引きます。

「控除」はいろいろありますが、例えば、
皆知らないうちに払っている「社会保険料」や
「生命保険」や「地震保険」、
「医療費を一定額より多く払う」、
「寄付などをする」と、

それに応じて、一定額を「控除」してくれたりします。

あと、全ての人は「基礎控除」といって
38万円何も言わずに「控除」されます。

加えて、サラリーマンは「給与所得控除」といって
所得に応じて一定額が何も言わずに「控除」されます。

※サラリーマン向けの「経費」みたいな感じです。

この「控除」で引き終わったお金（課税所得）に対して
「税金（所得税）」がかかります。

まとめると

「収入」ー「経費」＝「所得」
「所得」ー「控除」＝税金がかかる所得（課税所得）

となります！

サラリーマンは「経費」はほぼ使えず、
「控除」は特定のものしかないので、

稼ぐとほぼそのまま課税されます。

ですが、不動産事業や、その他個人事業は「経費」が使えるので、

ここで税金を減らすことが可能なんですね。

前置きが長くなりましたが、
では、どのようにして、毎年所得税をゼロ円にしたのでしょうか？

一つずつ説明します！

不動産でどうやって所得税をゼロ円にしたのか？

【払わないで済んだ理由その1】所得がマイナスになった

まあ、当たり前といえば当たり前なんですが、
所得がマイナスになると、所得税を払わなくなります。

2015年、私は育休中だったため、
給与収入が年間150万円しかありませんでした。

不動産を持っていたので、不動産収入は540万円ありましたが、
これは家賃収入であって、ここから「経費」がひかれます。

不動産の購入に充てた費用も、かなりの部分が「経費」にできます。

そして、先ほども話した「減価償却費」も「経費」にできます。

この年は、
アパートを購入した上に、
そのアパートの雨漏りの修繕で、
発注した会社との間にトラブルがあり、
180万円程度損害を出してしまったため

不動産収入から「経費」を全部引いた後の「所得」が
マイナス230万円となってしまいました。

先ほども申した通り
個人の不動産の収入は、
会社員収入と合算されます。

合算されてもマイナスだったので、
所得税はゼロ円となりました。

【払わないで済んだ理由その2】前年のマイナスを繰り越した。

2015年、マイナスになってしまった私の収支。

私は不動産の個人事業主で青色申告者なのですが、
青色申告者は赤字を3年間繰り越せるのです。

※青色申告者とは、個人なのに、
ちょっと会社みたいに扱ってもらえる申告者のことです。
複式簿記で帳簿を書かないといけなくなりますが、
ふつうの個人事業主（白色申告者）にはない特典がいくつかあります。
その一つが、赤字の繰り越しです。

例えば、私が1年目に1000万円のマイナスを出したとして、
1年目の所得が200万円だったとすると、800万円マイナスを翌年に繰越せます。
また、翌年の所得が300万円とすると、500万円マイナスを繰り越せるのです。

なので、私の2015年のマイナス分約150万円が繰り越され
2016年度も所得税がゼロ円でした。

【払わないで済んだ理由その3】マイホームを売った

2017年度は、私もフルタイム復帰して2年目だったので、
会社員の給与も不動産収入も満額出ました。

また、
2015年のマイナス分は、もうなかったので
ふつうに税金はけっこう引かれるかなと思っておりました。

ところが…！

マイホームを売ったことにより
所得税はゼロ円でした！

ここをお読みの方で
マイホームを売ったことある方っていらっしゃいますか？

マイホームを売った際に、損が出ると、
それを収入と合算して、所得を減らせるってご存知でしたか？

わたしは知らなかったので、めちゃ驚きました！

どうしてマイホームを売ると、所得税がゼロ円になるのか？

私は13年ほど前に、
2250万円で中古の戸建を購入しました。
そして、1900万円で売却しました。

マイホームについては、

「家自体を購入した時の金額」＋「購入時諸費用」

と

「売却した時の金額」＋「売却時諸費用」

を比較して、

売却時の方が370万円くらい少なかったのですが、

なんと、その370万円について

損害を受けたとして、その年の所得に合算して引くことができたのです！

これを「譲渡損」といいます！

私は「370万円」の「譲渡損」を出したということで、
所得がゼロ円となり、所得税もゼロ円となったのです。

マイホームの購入、売却時の特約について

マイホームについては、
不動産の特別ルールがいくつかあります。

マイホーム以外の不動産ではかかるはずお金を
国が、マイホームだけは特別にかからないようにしてくれているのです。

主なものは以下のようなものです。

【1】【2】【3】すべて、前提となるいろいろな条件があります。
ここでは詳しく説明しません。

【1】は結構有名で、
マイホームの購入を検討した方は、
知っているルールかと思います。
超ざっくり説明すると
住宅ローンを組んでいると、一定額税金が安くなる制度です。

【2】は知らない人もいるかもですが、
売却しようとしたことがあれば、調べて知っているかたもいるかもです。
マイホーム以外の不動産は、売却して利益が出ると
課税されます。
ですが、マイホームだけは、売却益が3000万円以内であれば
課税しないというルールです。

で、今回私が所得税がゼロ円になったのは、
【3】が要因でした。

私、けっこう不動産のこと調べていましたが
【1】【2】は知っていたんですが、
【3】を知らなかったんですよね。

でもこのルール、かなり重要だなと思いました。

なぜなら、大抵の場合、マイホームを売るときは、
買った値段よりも安くなりますよね？

会社員であっても、そのマイホームの「譲渡損」を
「所得」から減らせたら、所得税がうまくいけばゼロ円になるのです！

しかも、会社員は事前に給与から所得税が引かれてしまっているので
確定申告後、所得税が全額帰ってくるのです！

※私は50万円くらい所得税が抜かれていたので、
それが全額返ってきました！

ですが、
マイホームが買った値段よりも安くなっても、
確定申告の際に【3】の手続きを行わないと
差額分のマイナスはされません。

私は不動産事業で税理士さんにお願いをしていましたので、
この税理士さんにこの件を処理していただきました。

＋10万円払いましたが、
戻ってきた金額が所得税約50万円全額だったため、
余裕でもとがとれました。

ふつうにこれを自力で処理するのは
難しいと思いますので
マイホームを売却されたかたは
税理士さんにお願いするといいと思います。

確定申告前に税理士さんの無料相談会とかが
税務署で行われますのでその際に相談に行くとかもアリですが
会社員で時間のない方はお金を払って税理士さんに頼んだ方が早いと思います。

「前に売ったのに、こんなこと知らなかった！」
という方もいるかと思いますが、
確定申告は5年前まで遡って行うことが可能ですので、
試しにやってみるのもアリかもです！

所得税がゼロ円でも手元にはお金がある！

でも所得がゼロ円だったら、
所得税がゼロ円でも、普通だよね？
そして、所得ゼロなんだから、手元にお金ないよね？

そう思われるかもですが、
実はここにからくりがあります。

所得税がゼロ円でも、
実際の手元のお金はけっこうあるのです。

例えば、2015年、2016年は前述の「減価償却費」が
200〜300万円経費となっていますので、
手元に、200〜300万円は残っています。

そして、2017年は、マイホームを1900万円で売りましたので、
まるまる1900万円手元に来ています。
この額には一切課税されていません。
そして、かつ350万円の損害を受けたということで、
サラリーマン収入で発生した所得税50万円も支払わなくて済んだのです。

超ざっくりまとめると…

不動産を買ったりマイホームを売ったりするときに、
税理さんを雇って
相談しながら適切に不動産の納税処理をしておくと…

所得税がゼロ円にできる！！

ということでした…！

なかなか真似できないやり方だったかもと思いますが、
世の中には、
その法律や仕組みを知っていれば得になることが沢山あります。

逆に何も知らないと取られる一方です。

なので、サラリーマンには、
ぜひいろんなことにトライしていただいて、
知識をつけていただきたい。

サラリーマンで税金取られまくっているかたは、
ぜひ、複業をして、税金を取り返してほしいです！

会社員でいると、
自分の振り込まれる給与には関心がありますが
こういう個人事業主などが体験する世界には
うとくなりがちです。

実際私もそうでした。

不動産投資を始めて、
私は世の中のお金の仕組みを
かなり深く理解できるようになったと思います。

特に、収入や経費、税金については
税理士さんからはいろいろなことを
教えてもらうことができます。

収入もアップするのに、
役立つ知識がいっぱい学べるなんて
本当に不動産投資っていいことが多いな！
と思います。
（もちろん、失敗すると超怖いですが、
それも克服できれば、自分の武器にできます！）

会社員のかたには、ぜひ複業して
今の価値観とは違う
新しい価値観を学んで、
生きて行くための武器を
たくさん得ていただきたいなと思います。