不動産投資　失敗体験談①　300万円で買った戸建を210万円で売却…！

こんにちは！
サラリーマン不動産投資家のやよいあや（@aya_investor）です！

私は、一応、不動産投資歴5年で、不動産投資で、
月収30万円、年間360万円の手取り収入（CF）を得ています。

一見、成功しているかのように見えますが、
実は、けっこう失敗しています。

現在進行形で、失敗しています…汗。

その部分をこのブログに書こうと思います。

300万円で買った戸建が、210万円の価値になってしまった…！

これは、どんな失敗だったかを簡単に言いますと

家賃5万円で貸している家を300万円でゲット！
そしたら退去しちゃって、最終的に210万円で売った…。

ということです…涙。

2015年、私は300万円で静岡県の戸建を買いました。
なんと、その戸建にはすでに貸借人がいて、
月5万円の家賃収入がありました。

この物件を借りているのは、この物件をもともと持っていた方でした。
歳を取った男性と、その奥さんで、奥さんは外国のかたでした。
この物件は、親族（たぶん息子さん）の借金の担保になってしまったが、
そのまま借金が返せなくなり、「任意売却」された物件のようでした。

「任意売却」とは…

ローンの担保にしていた不動産をすぐに現金化するための売却のこと。
短い期間で現金化しないと「競売」になってしまうので、通常よりも安く売られることが多い。

貸借人が住んでいる物件は、部屋の中を見ないで購入することになります。

そのため、私はこの家の立地と外観しか知りませんでした。

滞納が続き、最終的には退去

最初の半年は家賃を払ってくれていた貸借人夫婦でしたが、
1カ月あけては滞納、2カ月あけては滞納…という日々が続きました。

完全に3カ月も家賃が止まってしまったので
「家賃が止まっているから払わないと退去となる」旨を手紙で送付したところ

奥さんより突然の電話。

「夫が倒れた」

それによって、大幅に家賃を下げざるを得なくなってしまいました…。

しかも奥さんは外国のかたで、

「夫を日本で見るのは大変なので国に帰る」
とのこと。

つまり、退去することになってしまったのです。

家は、想像を絶するボロ家だった…！

貸借人夫婦は退去し、外国に行ってしまいましたが
私は気楽に考えていました。

「まあいいか、新しい貸借人を探そう」

奥さんから鍵をもらって中に入ると…

お風呂、
台所、
2階、

…がかなり壮絶にボロボロだったことを知りました。

これがその家の写真です。

（今見ると、たいしてボロろくない気がする…。）

この建物は二階建てでしたが、
二階のベランダは、ちょっと落っこちるんじゃないかという
ハラハラするボロボロぶりで、

「この物件…直して貸せるかな…？」
と心配になるレベルでした。

しかも、私はこのとき、会社の仕事がとても忙しく
修繕して貸すために何回も静岡に行かなくてはならないのが
しんどくなっていました。

そして、修繕のために現金を使ったり、
借りるために奔走するのも、やるのが面倒になっていました。

「早く売ってしまいたい。」

そんな時、買主が現れた

そんな気持ちの時に、この家を買ってくれそうな人が現れました。
その人は、元貸借人の知り合いの知り合いでした。

私は早く売りたい…!と思ったのですが、
その人は物件を見て、
「かなりぼろいので、210万円なら買う」というのです。

買った値段から、90万円も下がっています。

買ったときは毎月5万円払う貸借人が住んでいた。
でも、今はただの空き部屋…。

それに、これから、この物件を売却に出しても、売れる気がしない…。
（実際に売りに出したら売れたと思うのですが、早くとにかく売ってしまいたかった…）

私は、210万円で売ることにしました。

一応3年くらいは持っていたので、プラスマイナスゼロくらいの投資でしたが、
2015年に買った物件を2018年かなり市況の値段が上がってるときに
金額を下げて売らざるを得なかったのは、本当に失敗でした。

私が失敗から学んだこと

以下が、失敗から学んだ教訓です。

買うときの教訓

【１】貸借人が元持ち主の場合は、家が壮絶にぼろくなっていることがある。
【２】今貸せている家賃額で貸し続けられる家なのか見定める。

【買うときの教訓１】貸借人が元持ち主の場合は、家が壮絶にぼろくなっていることがある。

貸借人が元持ち主ということは、
同じ人がずっと住んでいる家ということ。
賃貸物件のように適度にリフォームしたりもしていないので
ボロボロの可能性が高い…
それを覚悟すべきでした。

【買うときの教訓２】今貸せている家賃額で貸し続けられる家なのか見定める。

外観もぼろくて、5万で貸せているのがおかしいくらいの家でした。
出て行っちゃったら、5万では貸せない…ということをあまり考えていなかった。
これは、失敗だったな…と思います。

そして、売るときの教訓は、以下です。

売るときの教訓

【１】仕事で疲れているときは、判断しないほうがいい。
【２】SNSやっておけばよかった。
【３】売却するときは、希望額で一般媒介で売るべきだった。

【売るときの教訓１】仕事で疲れているときは、判断しないほうがいい。

このとき、すごく仕事が忙しくて、不動産のいろいろが
面倒だな…と思ってしまっていた時期でした。
そういう時は、持ちっぱなしにしてしまっておいた方がよかったのかもと思います。
例えば不動産担保にしてお金を借りれたかもしれないし、
他にも活用方法があったかもしれないのに、売り急いでしまった。

【売るときの教訓２】SNSやっておけばよかった。

このとき、2018年の5月で、
まだ今のようにTwitterやブログをやってなかったんですよね。
静岡県のそこそこ大きな駅の徒歩12分の物件だったので、
5万円は無理でも、Twitterで3万くらいで募集すれば、誰か住んでくれたかも…
とか思っています。
ネタとしてボロ物件レポートみたいな感じで…！
そう思うと、戸建だったし、ちょっと惜しいことをしたかな…。