住宅ローンで苦しまない！激安でマイホームを手に入れる方法

こんにちは！
サラリーマン不動産投資家のやよいあや（@aya_investor）です！

今回は、マイホーム購入について、切り込んでいきたいと思います！

◆マイホームの常識を疑え！

マイホームの購入は、本当にいろいろと大変ですよね。
しかも一生の買い物です。絶対失敗したくありません。

「一生の買い物」…って本当にそうでしょうか？

マイホームの常識として、以下のようなことが挙げられます。
何も考えずにこれに従っている方が多いですが、本当にあっているのでしょうか？

【疑う常識その1】マイホームは新築がいい

確かに、新築、いいですよね。
自分の思い通りの間取りで理想の空間。

でも、よく考えてください。

10年もしたらいい感じに劣化し、
20年したらかなりぼろくなります。

新築なのは一瞬です。

そして、新築には家を建てるハウスメーカーの利益が大量に載っています。

【疑う常識その2】35年ローン

マイホーム、たいていの人が35年ローンを組みますよね？
私も組みました。

だけど、よく考えてください。

35年後、ボロボロに劣化した家、家族の状況だってわからない。

35年間、その家のために払い続けますか？

ローンはもっと短いほうがいいのです。

でも、短くすると毎月のローンが払えませんよね？

おかしいのは、不動産の価格のほうなのです。

たいていは、新築マイホームは安くて2000万円、
高くて4000万円などしますよね？

2000万円だと、金利0.5%で　51,917円
4000万円だと、金利0.5%で　103,834円

本当に、35年間払えますか？

しかも上記がマンションの一部屋の場合、
管理費と修繕積立金が月20000～30000円載ってきます。

本当に払えますか？

【疑う常識その3】価格は年収の10倍まで

住宅ローンの融資額として年収の10倍まで借りることが可能。
年収400万円なら、4000万円という話があります。

年収400万円の場合、仮にボーナスが夏冬50万円ずつ出たとしましょう。
そうすると残り300万円となるので12カ月で割ると、1月の給料が25万円ということにな
ります。

ここから税金もひかれますので、ざっくり20万円が手取りとします。

この状態で4000万円の家？

前述のとおり、
4000万円だと、金利0.5%で103,834円

半分以上家賃で消えます。

10倍は絶対あり得ません。

では、年収の5倍はどうでしょう。
手堅い判断な気がします。

400万円の5倍は2000万円。

2000万円だと、金利0.5%で51,917円

手取り20万円ならあり得ない額ではない気もします。

ですが、今の住宅ローンの変動金利0.5％
本当に35年も続くでしょうか？

2000万円だと、
金利1%で56,457円
金利2%で66,252円
と上がります。

それに、20万円で、子どもが2人産まれて
その子たちの教育費などがかかるようになって来たらどうでしょうか？
マイホームはもっと安くていいはずです。

【疑う常識その4】マイホームは一生のすみか

マイホームは本当に一生のすみかでしょうか？

今の日本のこの時代に、ずっと35年間同じ場所に住むのはどうでしょうか？

もちろん、災害もあります。
それに親の介護、転職…など、
一か所にとどまっていないほうが、いろいろとやりやすいことが多いです。

そもそも35年間も同じ場所に住み続けるでしょうか？

木造の住宅は22年で、銀行の評価する資産価値が0円になります。

22年住んで、いざ売却しようとすると、価値は土地の値段だけになってしまうのです。

例えば、2000万円の新築の家が、建物が1500万円、土地が500万円だったとします。
その家を22年後に売ろうとすると、500万円くらいにしかならないのです。

◆では、どんな物件がいいのか？

私は、マイホームとして、以下をおすすめします。

【おすすめその1】木造の中古戸建

まず、木造の中古物件をお勧めするのは
木造は、再生しやすく、壊しやすいからです。
もしもの時は「土地として」売ることを考えたときに、木造が最も良いです。

鉄骨、鉄筋等は間取りも変えにくいし、壊すのにも何かするのにも
木造よりもお金がかかります。

そしてそもそも市場にあまり出ていません。

なので、木造の中古物件をお勧めします。

【おすすめその2】35年ローン

さっきは「35年ローンはだめ」と言っていたのに、なぜ？と思われますよね。

35年ローンは、無理な金額で毎月払うのはNGです。

ですが無理のない安い金額ならありという意味です。

お金を借りたことがある方ならわかると思いますが、
住宅ローンはすべての借金の中で最も金利が低いです。

教育ローン、自動車ローンなどは普通に4％程度行くこともありますが
住宅ローンは変動で1％を切っています。

この借金をしないなんて損です。

できる限り長く借金をすると手元に残るお金が多くなりますので
ここは35年のままでよいかと思います。

【おすすめその3】年収の2～3倍

私は、マイホームは年収の2～3倍がよいと思います。

まず、給与明細や源泉徴収を見ればわかりますが、今は税金がどんどん上がっています。
復興税なども載っています。

なので、年収の10倍や5倍に設定してた時代とは状況が違います。

そもそも、収入がずっと変わらなかったり、下がったりする人も多い世の中です。

無理な設定は危険です。

年収の2～3倍とすると
年収300万円の人は600～900万円
年収400万円の人は800～1200万円
年収500万円の人は1000～1500万円

…これじゃあ新築とか絶対買えないよ！
新築ってたいてい2000万円以上するじゃん！
と思いますよね？

なので、新築は買わず、中古戸建をリフォームするのです。

リフォームでかなりきれいになります。
もちろん、すべて新築…に比べれば、劣る点もありますが…
何を優先するかです。

※リフォームについては後日詳しく書きたいです。

【おすすめその4】住み替えを前提に売りやすいもの

住宅の売買においていちばん重要なものは立地です。

なぜなら、上の建物は変えられますが、
場所だけは変えられないからです。

私が最初に買ったマイホームは2250万円でしたが
土地が1900万円くらいの価値があったので、
15年以上住んで1900万円で売れました。

「きれいだけど場所的に不便な家」よりも
「中古でぼろいけど、立地が最高にいい家」を買うほうが、
もしもの時に売りやすいです。

立地が良ければ、貸すこともできます。

なので、自分の買うマイホームの賃貸価格と、
人気度合などは見ておくとよいです。

こんな素敵なサイトもあります。
見える賃貸経営
https://toushi.homes.co.jp/owner/

このサイトは、不動産投資をしている人は必ずと言っていいほど見ているサイトです。
市場ニーズがよくわかります。

◆年収400万円くらいの方におすすめするのは…

私が年収400万円くらいの人におすすめするのは

…というやり方です。

500万円なら金利0.5％で毎月12,979円
リフォーム費用の300万円は、金利3％で20年リフォームローンを組んでも16,637円

合計で、毎月29,616円で済みます。

◆新築マイホームでもいいんです

先ほどから、中古の戸建を安く買うことばかりをすすめましたが、新築物件を否定しているわけではありません。
マイホームの夢を壊したいわけではないんです。
もちろん、「新築を自分が好きな間取りにして素敵な家にする」
そのために「35年の長期ローンを組む」のもいいのです。

ですが、今、住宅ローンが払えなくなって、手放している人がたくさんいます。
35年後にどうなっているかなんて、わからないのです。
今の収入が増えている保証もない、減る可能性もある。
そんな中で住宅ローンで無理をする必要はないのです。

なるべく働けるときに安く住宅ローンを組んで、
余剰を貯金し、別の投資に回すほうが有効です。

マイホームを売る会社や、銀行は大丈夫と言っても、本当に大丈夫かなんてわかりません。
自分の人生なので、自分自身でリスクも管理する必要があるのです。

◆自分ではなく、お金や資産に働いてもらう

自分が労働してお金を稼ぐ、それが普通に考える「お金の稼ぎ方」です。
ですが、世の中には、資産を買って、それにお金を稼いでもらうやり方もあります。
資産とは、ざっくりいうと、不動産、株式、版権、ビジネスなどです。

ロバート・キヨサキさんの「金持ち父さん　貧乏父さん」という本にも詳しくあります
が、借金して不動産（資産）を買い、その不動産を貸すことでお金を稼いでもらうというやり方もあるのです。

ロバート・キヨサキさんの本は本当におすすめです。人生観変わります。

この考え方で言うと、マイホームは実は「負債」です。

住宅ローンを35年間払って、最後には自分の財産になるのだから「資産」じゃないか！
と思うかもしれませんが、マイホームを買ってもお金が出ていくだけで、
自分のお金を増やしてくれることはありません。

ですので、マイホームにかけるお金は最小限にし、
お金を貯めて資産を買うべきなのです。

◆そもそも、500万円の家なんてあるのか？

さきほど、「中古戸建500万円を300万円でリフォームする」と書きましたが、
500万円の家なんてあるのか？　ここに書かれていることは実現できないのでは？と思われる方もいると思います。
ですが、500万円の戸建は、あるところにはあります。
もちろん、東京23区内ですとちょっと厳しいかもしれません。

４つ買う方法があります。

【500万円戸建の見つけ方その１】アットホームのサイトで探す

不動産の売買サイト「アットホーム」で物件を探してください。

↓アットホームのサイト
https://www.athome.co.jp/

え？　中古戸建を探すサイトなんて
別にスーモとか、ホームズとかでも同じじゃないの？
と思ったあなた。

違うんです。

アットホームは不動産の掲載料金が
スーモやホームズなどその他のサイトよりも安いので
いろいろな不動産投資会社が情報を載せるのです。

あまり広告に力を入れられない不動産会社さんは
アットホームにしか情報を載せないのです。

なので、安い家の情報が載りやすいです。

そのうえ、検索だと、アットホームよりもスーモやホームズのほうが
上位に上がるので、普通にマイホームを検討中の人はそこを見るだけで
アットホームまで見ない可能性があります。

そこがねらい目です。

また、アットホームからその地域の不動産会社に問い合わせた際に
自分の欲しい家の条件を伝えておけば、そういう情報が入った時に連絡をくれる場合も
あります。

【500万円戸建の見つけ方その2】空き家バンクで探す

今、日本中は空き家が増えています。
いろいろな自治体が自治体で空き家バンクを作り
家を登録しています。
そこは、空き家の持ち主が、自分の思った金額で空き家を登録しているので
市場価格に見合わないほど安く登録されている家もあります。
※逆に、市場価格を無視した高額な家もあります。

基本的には自治体のホームページを見てください。
「自治体名　空き家バンク」で検索にかなります。

ただ、以下のようにホームズさんは空き家バンクを登録しています。
https://www.homes.co.jp/akiyabank/

値段でソートできないなど、ちょっと見にくいのですが
見にくい分ライバルが減ると考えてください。

【500万円戸建の見つけ方その3】競売で探す

「競売」…つまり、家の住宅ローンが払えなくなり、手放された家を買う。
ということです。

これは、かなり難易度が高いですね。

「競売」にでている物件を調べて、入札し、入札額がよい人が落札できます。
ですが、裁判所に行く必要があり、買った家には残債物があることも多く、
まだ人が住んでいることもあり、その方たちに出ていただく手続きなどが発生するので
生半可な覚悟では挑めません。

時間も手間もかかります。

かくいう私も挑んだことがありません。
（挑んでみたらレポートしたいと思います。）

その分、物件価格は非常に安かったりします。

そして、「競売」は昔よりもかなり仕組みが整備されて
買いやすくなっています。

以下のサイトにいろいろなやり方や、実際の競売物件なども載っていますので、
ぜひご覧ください。
http://981.jp/ftl/searchRes.action?S.pr=13

時間があって、競売を学んでみてもいいなと思った方はぜひトライしてみてください！

【500万円戸建の見つけ方その4】投資物件専門の不動産業者で探す

これも「競売」と同様、普通の人には非常に難易度が高いです。
ただ、投資専門のサイトで物件を探すと、普通の市場価格よりも安く売られていること
が多いので、見てみてもいいかもです。

有名な投資サイトはこちら
楽待（らくまち）
http://www.rakumachi.jp/

健美家（けんびや）
https://www.kenbiya.com/

私はいつもこういったサイトで不動産を買って貸して収入を得ています。
こういうサイトで問い合わせをした不動産業者からのつてで、都内駅徒歩2分の再建築可能な戸建を230万円で買ったことがあります。（かなりボロボロでしたので、修繕が大幅に必要でしたが…。）

◆どうしても東京都23区内に住みたいという人に

「再建築不可」の物件であれば、
激安で23区内に買うことは可能です。

この場合、
高いローンに耐えるか、現金一括払いをすることになります。

再建築不可物件は、法的に家を建ててはいけないところに立っているので
住宅ローンがおりません。

その分、思いっきり安く売られています。

私が知っている物件では
江東区の戸建で、再建築不可700万円
板橋区の戸建で、再建築不可500万円
というのがありました。

これは連棟式（隣の建物とくっついている。テラスハウス）ですが
葛飾区で600万円以下ですね。
https://www.kenbiya.com/pp8/s/tokyo/katsushika-ku/re_1501268n72/

江戸川区で、条件付き再建築OKで690万円というのもありますね。
https://www.kenbiya.com/pp8/s/tokyo/edogawa-ku/re_1507369rk0/
不動産はいつ出るかわからないので、条件を決めてサイトで登録などして、
メールで情報を受け取るのが有効です。

再建築不可物件は基本的には住宅ローンを組んでくれませんが、
ノンバンクといわれるところではお金を貸してくれることもあります。
三井トラストローン＆ファイナンスなどです。

こういったノンバンクですと金利が4％など、かなり高くなるので、
悩ましいです。

例えば、500万円を金利４％で20年借りると月30,299円です。

意外と安いです。

再建築不可物件は、売るときにも、買い手が住宅ローンを組めないので、かなり厳しく
なりますが、23区であれば、その家を貸すという手もありますので、大丈夫です。
手放せずとも賃料収入が得られます。

◆いかがでしたか？

「常識破りのマイホーム」について書きましたが、いかがでしたか？

このブログの記事は、「当たり前のマイホーム」を流れで買って、
何十年後かに苦労しないように、別の視点を提案したいと思って書きました。

なので、今販売されている新築マイホームを否定しているものではありません！

不動産投資で学んだことから、もしマイホームを買う場合について
「これはできないだろうか？」「あれは安くならないだろうか？」などと
思うことが増え、それをもとに考えたものです。

実は私自身は、35年ローンでマンションを買ってしまっています…。
私が家を買おうとした地域が中古戸建がほぼなく、やむなく買ったのですが、
次回買い直すときは、上記のやり方で買い直したいと思っております。

なので、買おうとしている地域では、上記の方法は無理…ということもあると思います
。

ですが、「当たり前のマイホーム」像を少しでも疑って、
将来、住宅ローンで苦しまないようにいろいろとご自身の将来を
シミュレーションしていただけたらと思います。

綺麗なマイホームで住宅ローンに苦しむくらいなら、中古だけど住宅ローンが安いもの
を買うのもいいと思います。

皆さまがマイホームについて考えることの参考になればと思います。

もし、このときはどうすれば…など質問がありましたらコメントにお書きください。
次回の記事作成の際にお答えできたらと思います。

また、もし記述に著しい間違いがあった場合もご指摘ください…。確認しながら書いているつもりですが、間違いがありましたら申し訳ありません。

今後は

◆リフォーム費用を安くするテクニック
◆中古マイホームを買う際のデメリット
◆住宅ローンを払わずに家に住む方法

などについて書いていけたらと思います。